发达住房租赁商场，是竣工“租购并举”住房轨造的苛重途径，也是探寻房地产新形式的苛重目标。2022年党的二十大陈诉提出“僵持屋子是用来住的、不是用来炒的定位，加疾确立多主体供应、多渠道保险、租购并举的住房轨造”。中心经济管事集会也提出“探寻长租房商场修造”，住房租赁商场的苛重性显而易见。2023年2月，“金融支撑住房租赁17条”宣告，住房租赁金融支撑编造进一步完备，他日住房租赁商场的发达远景宏壮。

　　长租公寓企业“百花齐放”，住房租赁商场发达进入疾车道。正在商场发达与计谋支撑之下，万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓等长租公寓企业急迅发展，房源范畴逐渐推广，运营才能赓续巩固。他日，跟着公募REITs和不动产私募基金的赓续发达与完备，长租公寓重资产贸易形式闭环慢慢变成，企业投资运营将更容易“算得过来账”，住房租赁商场将更具生气，商场的发达也将更增强壮。

　　中指商量院向来往后亲密闭切住房租赁行业的发达，并赓续展开干系调研与商量。2022年7月，中指商量院秉持“客观、切确、科学、合理”的理念，编造并宣告了50城室庐租赁价钱指数。同时，中指商量院赓续宣告住房租赁商场月报与年报，主动为商场列入者供给数据与消息参考。正在长租公寓企业急速发达的布景下，中指商量院启动“2023中国住房租赁企业归纳能力商量”，开采行业中归纳能力强、发展潜力大、运营才能强的住房租赁企业品牌群体，推动企业赓续提升运营服从，促举行业平端庄康发达。

　　2022年，室庐房钱出现较为疲弱。受新冠疫情屡屡、经济下行压力加大等身分影响，2022年，寰宇核心50城室庐均匀房钱累计下跌2.50%。分季度看，2022年仅三季度受高校卒业生入市、中幼学开学季等身分影响，房钱显示幼幅回升，其余三个季度房钱均有下滑，此中四时度正在守旧淡季及疫感情染顶峰影响下，房钱跌幅达1.62%。

　　2023年一季度，人丁活动性晋升鼓动租房需求开释，商场房钱有所回升。1月，寰宇疫情管控法子全体优化，人丁活动性逐渐晋升，但受春节假期影响，50城室庐房钱环比仍延续跌势；2月，跟着春节假期已毕，返城职员扩展鼓动租赁商场进入守旧旺季，均匀房钱环比转涨0.27%；3月商场延续旺季行情，满堂房钱秤谌保留上涨趋向，50城室庐均匀房钱为36.8元/平方米/月，一季度上涨0.13%。

　　从都会房钱秤谌看，北京、深圳、上海房钱秤谌明白当先，大批都会房钱介于20-40元/平方米/月。截至2023年3月，北京、深圳、上海三个一线元/平方米/月以上，明白高于寰宇其他都会，此中北京均匀房钱为90.9元/平方米/月，居各都会之首；杭州、广州、厦门、三亚和南京5个都会房钱正在40-60元/平方米/月之间；福州、珠海、姑苏等37个都会房钱正在20-40元/平方米/月之间；太原、呼和浩特、徐州、银川、北海5个都会房钱正在20元/平方米/月以下。

　　从涨跌幅来看，一季度50个核心都会房钱20涨30跌。2022年，50个核心都会室庐均匀房钱年度涨跌幅均出现为下跌。2023年一季度，商场房钱出现有所改观，50个核心都会中共20个都会房钱上涨，30个都会下跌。完全来看，房钱上涨的都会中，三亚、深圳、北京等8个都会一季度房钱涨幅正在0.5%-1.0%之间，无锡、广州等7个都会涨幅正在0.3%-0.5%之间，成都、杭州等5个都会涨幅正在0.3%以内；房钱下跌的都会中，郑州、温州等6个都会跌幅正在1.0%以上，哈尔滨、贵阳等9个都会跌幅正在0.5%-1.0%之间，沈阳、常州等7个都会跌幅正在0.3%-0.5%之间，南昌、福州等8个都会跌幅正在0.3%以内。

　　2016年往后，“租购并举”成为我国住房轨造修造的苛重目标，中心赓续出台干系计谋完备顶层策画。2020年中心经济管事集会初度提出“要高度器重保险性租赁住房修造，加疾完备长租房计谋，逐渐使租购住房正在享用大多任职上拥有一概权力，表率发达长租房商场”。2021年，国务院宣告《闭于加疾发达保险性租赁住房的偏见》，从顶层策画层面为住房租赁商场发达导向定调，以保租房为抓手，优化住房租赁商场供应组织，鼓舞住房租赁商场发达。2022年往后，中心多次正在苛重集会及提要性文献中提及完备住房保险编造及造就发达租赁商场，僵持租购并举，多主体供应、多渠道保险，以人丁净流入的大都会为核心，大举扩展保租房供应。二十大陈诉再次夸大“僵持屋子是用来住的、不是用来炒的定位，加疾确立多主体供应、多渠道保险、租购并举的住房轨造”，为租赁商场中长远发达定位指领略目标。2022年12月中心经济管事集会，也清楚指出“处理好新市民、青年人等住房题目，探寻长租房商场修造。”中心对住房租赁商场发达定位的顶层策画饱励了干系支撑计谋的加快出台，自上而下地果断了各方的信念与信念，指点企业主动列入商场修造，住房租赁商场逐渐进入高质料发达阶段。

　　长远往后，回报周期长、重淀资金多等题目是反对住房租赁商场发达的痛点，为晋升各方主体投资修造租赁住房的主动性，近年来中心层面聚焦金融范畴出台多项支撑计谋，为租赁行业各列入主体供给专项金融支撑、优化金融任职，同时主动饱动保租房公募REITs试点落地。

　　2022年，正在各项计谋的支撑之下，保租房公募REITs急速落地，融投管退贸易闭环买通。截至目前，我国已有4支保租房公募REITs正式上市，此中红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、中原北京保险房REIT由地方保险房平台运营，中原基金华润有巢REIT则是首支由商场化机构运营的保租房REITs。正在各项计谋的支撑之下，保租房公募REITs饱动速率较疾，如今4支正式上市的保租房公募REITs从证券往还所受理至审核通过均匀历时仅33天，此中中原北京保险房REIT仅用时7天，而2022年上市的其他根蒂举措公募REITs从证券往还所受理至审核通过均匀历时约132天。公募REITs为租赁商场发达供给了珍贵的融资退出渠道，有用地处理了租赁住房项目投资接收期长、资金应用服从低的题目，使得保租房“融投管退”的贸易闭环得以变成。

　　2023年一季度，保租房公募REITs刊行再获支撑。3月，国度发改委宣告《闭于表率高效做好根蒂举措范畴不动产投资信任基金(REITs)项目申报保举管事的闭照》，证监会宣告《闭于进一步饱动根蒂举措范畴不动产投资信任基金（REITs）常态化刊行干系管事的闭照》，对保租房REITs的支撑力度进一步加大，保租房REITs刊行门槛有所降落：（1）非特许规划权、规划收益权类项目估计他日3年每年净现金流分配率央浼从4%降至3.8%；（2）填塞酌量保险性租赁住房的保险属性，推动更多保险性租赁住房REITs刊行，初度刊行根蒂举措REITs的保租房项目，当期主意不动产评估净值央浼从10亿元降至8亿元。

　　2023年2月，黎民银行、银保监会宣告《闭于金融支撑住房租赁商场发达的偏见（网罗偏见稿）》，为租赁住房的投资、斥地、运营和管束供给多元化、多方针、全周期的金融产物和金融任职，进一步完备住房租赁金融支撑编造。网罗偏见稿共17条，苛重有以下几点特性：第一，进一步推广了金融支撑规模，全体笼罩保险性和贸易性租赁住房范畴。第二，信贷支撑笼罩了租赁住房项目全周期，蕴涵斥地修造贷款、全体购房贷款、规划性贷款等。第三，正在信贷支撑以表，进一步拓宽住房租赁商场多元化投融资渠道，住房租赁企业债券、住房租赁担保债券等融资渠道均正在支撑之列。

　　满堂而言，“金融支撑住房租赁17条”进一步增强了对住房租赁商场的金融支撑力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，消重融资本钱，使得租赁住房项目更不妨“算得过来账”，从而晋升住房租赁企业的投资运营主动性，鼓舞住房租赁商场急速强壮发达。

　　2023年2月20日，中国证券投资基金业协会宣告《不动产私募投资基金试点存案指引（试行）》，清楚不动产私募投资基金的投资规模蕴涵特定栖身用房（蕴涵存量商品室庐、保险性住房、商场化租赁住房）、贸易规划用房、根蒂举措项目等。跟着不动产私募投资基金的推出和公募REITs试点规模逐渐推广，我国不动产金融闭环正正在慢慢变成，住房租赁企业也将得到更为有力的金融支撑。

　　“十四五”岁月，寰宇打算筹修保租房870万套（间），此中人丁净流入较多的40个核心都会打算筹集保租房650万套（间）。据住修部消息显示，2021-2022年寰宇已修造筹集保租房约360万套(间)，“十四五”主意告终率约40%。

　　2023年，住修部示意“要大举扩展保险性租赁住房供应，踏实饱动棚户区改造，新开工修造筹集保险性租赁住房、公租房、共有产权房等各种保险性住房和棚改布置住房360万套（间）”。各地方主动拟订保租房筹集主意，比照核心都会近两年保租房筹集打算来看，2023年保租房满堂筹集范畴较2022年有所降落，但仍保留相对高位。

　　表：核心都会2023年与2022年保险性租赁住房筹集打算比照（单元：万套）

　　从各都会环境来看，深圳2023年打算筹集保租房16万套（间），较2022年扩展6.7万套（间）；北京、广州、上海、杭州等中枢都会打算筹集7万套（间）以上，较2022年虽有降落，但绝对值已经较高。值得留意的是，2023年2月，为加疾处理新市民、青年人等群体住房题目，深圳将“十四五”保租房筹集主意由40万套扩展至60万套，以更好地立室住房租赁需求。

　　为亨通竣工保租房筹集，中心计谋指点多方列入，多主体投资、多渠道供应，苛重欺骗全体规划性修造用地、企行状单元自有闲置土地、家产园区配套用地和存量闲置衡宇修造，相宜欺骗新供应国有修造用地修造。正在中心计谋领导下，各田主动落实多渠道筹集保租房，改进保租房筹集形式，存量盘活成为保租房筹集的苛重渠道之一。

　　欺骗存量土地修造保租房：厦门等地推动和指点国有企行状单元欺骗自有闲置用地修造保险性租赁住房；广州、石家庄等地也先后宣告欺骗家产园区或贸易用地等其他用处存量用地改修保租房的实行偏见。非居改保：上海、广州、深圳、天津、南京等地发文雅确可将闲置和低效欺骗的贸易办公、栈房、厂房、仓储、科研培育等非栖身存量衡宇改修为保险性租赁住房。住户“纳保”：长沙、西安、成都等地率先出台计谋，住户将自有衡宇盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房限购套数谋划；通过这一改进性计谋，买通了新房、二手房、租赁住房之间的通道，既扩展了租赁住房供应，又晋升了商品室庐商场灵活度，对待保租房筹集和稳固短期房地产商场都拥有主动影响。房企存量衡宇转化：重庆、洛阳等地推动收购商品室庐用于租赁住房。都会更新项目改修、城中村改造：北京、广州均提出正在都会更新项目中装备租赁住房的思绪，广州、深圳也先后出台计谋支撑专业化范畴化住房租赁企业列入“城中村”房源整租运营，提质改造的同时扩展保租房等保险房供应。

　　满堂来看，近年来我国对住房租赁行业的器重水准明白晋升，计谋支撑力度也赓续加大。中心聚焦商场造就及金融支撑计谋，为住房租赁商场发达营造优异的计谋境况，饱励确立租购并举住房轨造，保租房公募REITs竣工了从无到有的打破。地方当局主动落实保租房修造主意，通过存量用地改修、盘活企业及住户存量房源、非居改保等多种渠道，多措并举加大保租房供应，同时加强商场羁系法子，延续探寻租购同权，真实保险承租人权柄，饱励住房租赁商场强壮表率发达。

　　跟着住房租赁商场的急速发达，越来越多的企业涉足长租公寓范畴，开启了租赁商场大浪淘沙的经过。机构发达住房租赁交易苛重分成会合式和疏散式两种规划形式。疏散式起步本钱较低，范畴扩展速率较疾，但近几年个人品牌因为规划不善已逐渐退出逐鹿赛道。对待会合式长租公寓投资运营企业，按照企业布景的分歧，大致可能分为房企系、中介系、客店系、金融系、创业系和地方国企系六大种别。

　　房企系正在房源、招采、资金等方面具有明白上风。借帮房地产斥地体验和干系资源，房企系长租公寓正在都会拓新、房源拓展、招采、资金等方面上风优秀，不妨特别容易地切入到新的商场。代表性品牌有万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢、保利公寓、碧家等。

　　中介系正在房源及租客渠道方面上风优秀。中介企业基于线下门店，正在接触远大范畴的二手房源和客源上具备优秀上风，有利于公寓交易的急速范畴化扩张，个人企业正在规划疏散式租赁交易的同时，也逐渐组织会合式长租公寓交易。代表性品牌有自正在寓、相寓PARK等。

　　客店系具有厚实的运营体验。正在规划方面，客店系品牌从客店的短租形式向下占据长租商场，厚实的客店运营体验不妨正在必定水准上对长租公寓的运营变成领导；同时，正在都会组织上，依托原有的客店交易，也可急速竣工范畴化扩张。代表性品牌有百瑞纪集团、城家公寓等。

　　金融系具有雄厚的资金能力。依靠金融机构布景，金融系运营机构正在资金能力、资金本钱等方面拥有明白上风，帮力企业团结、收并购等交易展开，更容易竣工范畴扩张。代表性品牌有CCB修融田园。

　　创业系的强项正在公寓运营。创业系品牌正在运营方面，一经堆集了多量的实战体验，对待区域的客户排泄率较高，可能有针对性的抓取主意客户。创业系品牌的产物有策画感，寻求性格化定造，任职方面特别看重租户体验感，以租户租住体验为中枢，运营服从较高。代表性品牌有魔方公寓、笑乎公寓、安歆公寓等。

　　地方国企系具有厚实的地方资源。依托地方国企的资金能力和厚实资源，国企系长租公寓品牌具备优秀的地缘上风，正在当地获取项目、享用计谋支撑等方面都拥有必定的逐鹿上风。代表性品牌有城方、东南青年汇等。

　　2023年，中指商量院启动“中国住房租赁企业归纳能力商量”，安身企业范畴性、发展性、运营才能三个方面，全体、客观地评判企业租赁品牌的归纳能力，以期指点企业接续优化发达形式，饱励租赁行业强壮、良性运转，变成了“2023中国住房租赁企业归纳能力TOP10”商量成就。“2023中国住房租赁企业归纳能力TOP10”涵盖了长租公寓企业主流六大种别，此中房企系出现强势，攻陷4席，创业系攻陷两席，其余金融系、客店系、中介系、地方国企系各占一席。

　　房企系品牌中，万科、龙湖涉足长租公寓范畴较早，借帮企业远大的地产疆域，举行寰宇性的组织，其长租公寓开业及管束范畴向来能手业当先；截至2022年终，万科泊寓共运营管束租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，交易组织寰宇34个都会；龙湖冠寓累计已开业房源超11万间，开业超6个月以上房源的出租率为91.1%。华润和招商正在长租公寓范畴也发达急迅，此中华润有巢长租交易已进驻15个都会，正在管56个项目5.6万间房源，并于2022年凯旋刊行国内首单商场化机构运营的保租房公募REITs；招商伊敦管束的长租公寓组织21个都会，正在营项目41个，总经兴修筑面积约108万平方米，房源2.67万间。

　　其他种别的长租公寓品牌中，CCB修融田园基于修行壮健的资金能力及深耕住房租赁交易的信念，主动投资收并购住房租赁项目，目前CCB修融田园运营的会合式公寓房源约10万间。魔方生存任职集团、笑乎集团、百瑞纪集团以轻资产运营为出力点，阐发运营管束才能上风，房源范畴优秀，差别成为创业系、客店系长租公寓当先品牌。自正在寓2012年首店正式对表贸易，至今交易疆域已笼罩10余个都会。城方基于国企资源平台禀赋，主动操纵国度及地方计谋盈余，2022年租赁住房房源已拓展至1.8万间。

　　别的，正在保租房支撑计谋饱励下，商场化长租公寓企业也主动列入保租房修造运营。截至2022年底，万科泊寓正在北京、天津、深圳、厦门等14个都会纳保66个项目，涉及房源5.89万间。龙湖冠寓列入10余城保险性租赁住房修造，开业房源超2万间。华润有巢已有1.1万间房源纳入保险性租赁住房。魔方生存任职集团提出了“应纳尽纳”规矩，尽或许将自有房源纳入到保租房编造。

　　珠三角、长三角、京津冀等热门都会群的中枢一二线都会，家产经济富强，人丁净流入范畴优秀，是品牌长租公寓入驻的首选。据中指商量院对核心品牌长租公寓门店的调研数据显示，截至2023年3月，品牌长租公寓正在珠三角、长三角、京津冀、成渝、长江中游、粤闽浙沿海等六大都会群，开业运营的房源总数占寰宇的比重超90%，此中珠三角、长三角中枢都会群房源量明白当先，比重均正在30%以上。从出租率来看，京津冀、长三角、珠三角等中枢都会群均勻出租率均正在94.5%以上，超寰宇均勻秤谌。分都會等第來看，一線及二線都會開業房源占比差別爲55.2%、41.8%，總份額超95%。

　　深圳、上海、广州、杭州、北京五城品牌长租公寓开业房源量均正在6万间以上，明白高于其他热门都会。完全都会来看，据2023年3月中指院调研数据显示，深圳市品牌长租公寓开业房源总量超14万间，上海超13万间，广州近8万间，杭州、北京正在6万间以上，明白高于其他热门都会。从出租率来看，上海、广州、北京、姑苏、南京等地出租率广泛正在95%足下，高于寰宇均匀秤谌，租赁需求较为繁盛。

　　不动产金融计谋赓续完备，商场化长租房REITs蓄势待发。2023年一季度不动产金融干系计谋一再出台，一方面，不动产私募投资基金试点正式启动，“金融支撑住房租赁17条”落地，他日干系计谋必将延续细化与完备。另一方面，遵守国际体验，贸易和室庐资产是公募REITs底层资产的苛重类型，也将会是我国公募REITs发达的苛重目标，证监会副主席李超正在中国REITs论坛2022年会上指出，“进一步推广REITs试点规模，……。加疾打造REITs商场的保险性租赁住房板块，商量饱励试点规模拓展到商场化的长租房及贸易不动产等范畴”，一季度贸易地产公募REITs超预期扩围，接下来，商场化长租房REITs已然蓄势待发。跟着不动产金融的赓续发达，租赁住房的贸易形式希望重塑，租赁商场的发达也将得到极大帮力。

　　我国住房租赁需求总量稳步晋升，但分歧都会的租房需求范畴存正在明白分解。并非一起都会都适合大范畴发达租赁商场，需求是跟着人丁活动而转变的。从第七次人丁普查数据可能看出，深圳、东莞、厦门、广州、佛山、上海、北京等热门都会，人户离别人丁占斗劲高，活动人丁比例较大，相应的租房家庭户占比也较高。经济发达势头好、活动人丁范畴大的都会，住房租赁需求也相对繁盛。

　　长租公寓企业正正在构修全域品牌产物线，以满意多样化的租房需求。中海系长租公寓构修了中海友里、中海海堂两大旗舰品牌，差别定位为安宁社交型公寓及商务任职型公寓。招商伊敦公寓类产物以“壹”系列为主，蕴涵壹栈人才公寓、壹间精品公寓、壹棠任职公寓等产物线年终，笑乎集团举行体例性品牌焕新和升级，将会合式公寓品牌“笑乎都会青年社区”升级为“笑乎青年社区”与“笑乎公寓”，并新增笑乎解缆、怀庭、芷岸三大会合式公寓品牌。2022年5月，窝趣公寓正式升级为“百瑞纪集团”，下设窝趣、瑰悦、华舍3大品牌6个公寓产物系列，全体笼罩高净值人群、都会精英人群与白领、企业员工等多种群体。他日，跟着住房租赁商场的进一步发达，再生代群体不同化租房需求进入商场，长租公寓企业势必将进一步完备租赁产物线，晋升租赁住房的体验。

　　跟着不动产私募投资基金的试点启动和公募REITs的赓续发达，他日长租房范畴“私募基金+公募REITs”的金融闭环希望变成，长租公寓重资产贸易形式将取得重塑。不动产私募基金与公募REITs互相配合，协同为长租公寓项目斥地运营的全周期供给金融支撑。不动产私募投资基金，苛重正在项目斥地和造就阶段供给股权资金支撑，减轻长租公寓重资产投资的前期资金压力。跟着长租公寓的规划慢慢成熟，各项目标适合公募REITs的刊行门槛时，原始权柄人可能将资产出售给公募REITs，竣工私募资金和长租公寓重资产投资人的退出，得到资产增值收益。公募REITs获取成熟的项目后，通过专业的运营管束，通过分红/派息等形式为大多投资人竣工长远稳固的投资收益。

　　2022年11月，修造银行601939)实行住房租赁基金建设宣告暨团结签约典礼，300亿住房租赁基金正式落地。通过私募基金收购项目、装改正造、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道竣工退出，修行依托本身的金融能力和修信住房正在长租公寓范畴的运营体验，探寻打造一个完备的贸易闭环。截至2023年3月10日，修信住房租赁基金已签约项目13个，总资产范畴为42.34亿元，向商场供给长租公寓约7600套，项目涉及六家斥地商，差别位于北京、上海、成都、杭州、武汉等地。此中，已交割项目12个，基金竣工出资37.85亿元。

　　跟着重资产投资逻辑的变成，他日长租公寓企业正在运营形式的遴选大将特别从容。长租公寓的运营形式可能分为轻资产（托管运营）、中资产（整租运营）和重资产（斥地/收购运营）三类。正在以往的长租公寓商场中，由于重资产形式参加资金多、回报周期长等缘由，企业更甘心遴选轻资产和中资产的运营形式，重资产投资往往是被动的遴选。他日，跟着不动产金融的加持，重资产贸易形式闭环慢慢变成，其参加资金多、回报周期长等题目将得以处理，长租公寓企业可能特别从容地遴选运营形式，主动举行重资产投资的企业或将扩展，住房租赁商场将更具生气，商场的发达也将更增强壮。